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公有的土地 何来征收房地产税的法律依据? ——微信热文排行榜

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75日TOP10排行榜

日前,全国人大财经委副主任郝如玉在第十届“中国经济增长与周期”论坛上透露,房地产税仍在起草过程之中,操作难度很大。这一酝酿足有5年之久的政策如果实施,对老百姓有什么影响?要交多少税钱?本期我们通过央视财经的这篇《重磅!房地产税最快2017年开征?!快看看你要交多少》上榜文章,来看一看能否找到答案。

金牌君读文章

文章指出,房地产税试点征收了5年多的结果是,有的地区税收成本甚至和税收收入相当;一个地区征收房地产税,也使得人才向周边地区转移。

重新明确房地产税不同于房产税

“房地产税”比“房产税”多了一个“地”字,也就意味着未来的持有税,征收对象不但是房屋价值,而且还将包括房屋下面的土地价值,应该是房地产税收体系的综合改革。

这几年,上海增量征收和重庆高端存量征收的“房产税”扩大征收试点,但实际执行效果差。“房地产税”是一个新税种,近期讨论的基点都是房地产税的立法改革。

目前的现状是:

1.征收难度重重

土地国有制下对私人住宅征收的财产税,没有国际先例借鉴,规模将不及私有制下的房产税规模大小。难度还在于房地产投资放慢,销售难度大,住房库存多。

2.征收范围和税率如何确定是难题

这主要受楼市、政府税收、居民收入水平等的影响。

3.房地产税可抑制市场投机

房地产税作为未来地方重要税种,在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。

4.北京上海等六省区房地产税收超土地出让金

5.重要进展:房地产税法列入了第一类立法项目

6.何时通过:房地产税法最快2017年通过

7.房地产税法通过之后会立即实施吗?

房地产税是典型的地方税,何时开征会授权地方政府自己决定。

8.房地产税要交多少尚未发布

9.房地产税将怎么收?

未来房地产税主体税种由房产税、城镇土地使用税合并而成。收税标准将参照世界通行做法,估算价值100万的房产可能会每年增加约5000元税负。

专家怎么评这件事?

1.国家信息中心中经网管理中心的副主任研究员朱幼平:困难重重,不妨时间再延后一点,前置研究再充分一点,方案再完善一点

关于房地产税的讨论已经持续很多年了。大致有赞成和不赞成两派。

反对派的理由是:

(1)创业一代的财富过早得被税收拿走

不赞成的有厉以宁老师,他的意见是说中国富起来的阶层享受的年头很短。很大一部分财富都在房子上。

很多人都是创业的一代,并不是食利的二代。创业者通过奋斗,刚刚积累一点财富,还没有享受富翁待遇,就被国家税收拿走了,有点早。

(2)土地和房子不好分割 存法律操作难点

另外,文中讲的房地产税征收有很大的操作难度。其中一个难度就是法律问题。

我国土地都是国有的,而房地产之所以价高,恰恰是土地增值很大,上面的房子建筑价值并不高。土地出让金是交了的,就不能再征税。而之上的房屋价值不高,产权还只有70年,有些地区的房子已经到期了,何况也不好与土地价值切割。

(3)征收房地产税的依据是个需要研究清楚的问题

(4)如何征收尚不明确

是按多少面积以上征?还是按第二套征?还有税率定多少?具体房屋面积如何核定?是试点(重庆、上海)先行还是全国一盘棋?

(5)房地产市场的发展问题

目前看,我们的观点是最好房地产横盘一二十年。既不涨价,也不落价,时间换空间,平抑掉房地产泡沫。

房地产税征少了,于事无补;征多了,对房地产市场是一个打击。

还有多房户、有房户、无房户之间的利益平衡问题,也不好解决。

(6)相关税收已然较重

不支持房地产税的还因为目前与房地产有关的税已经很多很重了。

如政府土地出让金、房地产交易税等,已经是房地产利益链条的最大受益者,在当前政府收入高、企业与居民收入低的剪刀差很大情况下,还要征收房地产税,就说不过去了。

赞成派也有理由:

(1)房地产税帮地方政府分忧解难

地方财政在土地出让金逐渐衰竭后,承担公共事物居高不下,而且地方债务问题十分严重。如果房地产税收给地方政府,可以承接土地出让金衰减后的财力补充,是一个平滑的过渡方案。

(2)国外普遍征收房地产税

(3)最大理由是避免出现食利阶层

借鉴美国,其遗产税、房地产税、高收入累进税,一个重要的意义在于,保护全民的奋斗精神,避免出现食利阶层。这样这个社会才有持续的活力。所以,在如何治理富起来的问题方面,我国还是个小学生,我国刚刚富起来,还需要向美国等虚心学习。

目前的新情况:

美国自金融危机以后,贫富差距急剧扩大,甚至触目惊心。有消息说,美国普通的中产阶层很多甚至拿不出400美元。

美国的富人通过财富转移逃税普遍存在。所以,不管是希拉里也好还是川普,都面临中产阶层萎缩和富人逃税问题。

我国很多富起来的人海外置业、外逃,也成为一个问题。

总之,房地产税迟早是要征的,但我们还是建议时间再延后一点,前置研究再充分一点,方案再完善一点。

2.石榴理财师CEO南小鹏:有多套房产的不妨提前进行“税务筹划”

随着国内人口增长的减缓、人均拥有住宅面积的冲顶、地方政府土地出让财政收入到达顶峰,国内房产的主要税种,由交易型向持有型转变,是必然的趋势。

全国人大常委会立法规划已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。而且上海和重庆的房产税试点已经有段时间了,所以房地产税的出台,只是时间问题。

国外房产税征收已久,一类以美国、日本为代表,按照房产评估价值为税基征收。

一类以香港、新加坡为代表,按照房产租金为税基征收。

这里面我们发现个很有意思的情况,如日本房产税为评估价的1.4%,简单算数除一下(未考虑通胀和房产价值增贬),会发现71.42年后,房产税等于把整个房子重新买了一次。

如美国房产税平均为评估价的2%,也就是50年左右,房产税等于把整个房子重新买了一次。所以国内规定的70年、50年土地使用期限,真不是拍脑袋的。因此,我们每个家庭持有的房产,尤其是持有多套房产的,在合法的前提下,提前几年进行“税务筹划”已经可以提上日程。

金牌君怎么看?

目前情况是,房地产行业的税费有:在建设环节,包括耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税;在交易环节,包括卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。其他环节暂且不说。

而这次在拟的房地产税,金牌君认为其主体税种或由房产税和城镇土地使用税合并,具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。

因此,我们看到,房地产税的两个税基,一是房产,二是地产。随着时间的推移,房产建设所用的钢筋水泥是贬值的,而房价上涨,完全是因为土地价格的上涨。只要土地还是属于国家所有,征收房地产税就没有法律依据。难道说,开征房地产税后,地就归房地产所有人了?

央视财经的这篇文章也是在对征收房地产税的进行可行性分析和判断,让老百姓了解到房地产税是怎么回事,以及该政策落地的难点等,所释放的信号是难度非常大,一时半会还制定不出来,更加难以推行。从信息传播的角度看,较为客观真实,上榜有理。

本日最佳点评专家

朱幼平:北京大学经济学硕士,加拿大工商研究院和维多利亚大学访问学者;国家信息中心研究员,曾荣获原国家计委科技进步三等奖、国家信息中心研究成果二等奖等荣誉;著名行业研究专家,在宏观经济分析、市场调研、行业与信息系统研究等方面著述丰硕,具有相当的社会影响。

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